Droit du locataire

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La rupture du contrat par le locataire

par Benoit Tabaka



Le locataire peut rompre à tout moment le contrat de bail mais en respectant un préavis de trois mois.

Toutefois le préavis est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés suivants :
- en cas d’obtention d’un premier emploi

Il convient, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, de considérer la date d’affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (QE, 14 octobre 2002, n°911)

- en cas de mutation

S’agissant de la mutation, la jurisprudence précise que la mutation ne peut résulter de la seule volonté du locataire mais qu’elle s’impose a lui ; c’est-à-dire, soit qu’elle provient d’une décision unilatérale de l’employeur, soit qu’elle est voulue par l’employé, dans la mesure ou la décision définitive est subordonnée a la volonté de l’employeur (QE, 10 mars 1997, n°47238).

- en cas de perte d’emploi

S’agissant du contrat de travail à durée déterminée, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 8 décembre 1999, estimé que le locataire peut bénéficier du préavis réduit à un mois lorsque la perte d’emploi est la conséquence de la cessation d’un contrat de travail à durée déterminée

- en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
- en faveur des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion.

Si la loi n’exige pas effectivement que le locataire motive spécialement le congé pour bénéficier du délai de préavis réduit, il devra toutefois établir sur la demande du bailleur que les conditions légales sont remplies. Le cas échéant, il reviendra au juge d’apprécier si le motif invoqué est bien réel. En tout état de cause, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers correspondant au délai de trois mois (QE, 3 octobre 2006, n°86013).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.


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