Pages on DROIT DU LOCATAIRE

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Fri, 10 Feb 2023 09:00:12 +0000

Le droit au logement

Mon, 02 Mar 2020 06:55:51 +0000

Depuis la loi n°2002-73 du 17 janvier 2002, un certain nombre de règles est fixé concernant le « droit au logement » et surtout la lutte contre les discriminations dont peuvent être victimes les locataires.

Ainsi, la loi prévoit que « Le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent« . L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales.

Les pièces pouvant être demandées par le bailleur

Mon, 02 Mar 2020 06:55:37 +0000

Souvent, lors de la recherche d’un logement à louer, le bailleur ou l’agence immobilière sollicite du locataire un certain nombre de documents afin de s’assurer de sa « bonne santé financière ».

Face à certains abus, la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 et la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 ont introduit de nouvelles dispositions interdisant aux bailleurs de demander certains documents.

La fourniture d’une caution « solidaire » pour le paiement des loyers

Mon, 02 Mar 2020 06:55:20 +0000

Certains bailleurs exigent du locataire de fournir une « caution » qui assumera le paiement des loyers en cas de non paiement par le locataire. La loi a encadré les règles du cautionnement.

La caution peut être situé en dehors du territoire métropolitain

Suite à des refus opposés à des cautions situés dans les départements d’outre-mer, la loi prévoit dorénavant que lorsqu’un cautionnement est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser « la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain« .

Rechercher un logement

Mon, 02 Mar 2020 06:54:42 +0000

La fourniture d’une caution « solidaire » pour le paiement des loyers

Les pièces pouvant être demandées par le bailleur

Les obligations à la charge du locataire

Mon, 02 Mar 2020 06:53:06 +0000

Aux termes de la loi, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

En l’espèce, un locataire avait donné congé à son bailleur. Postérieurement à son départ du logement et antérieurement avant la fin du contrat, le logement était squatté. Les juges considèrent que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n’est pas en soi constitutive d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible et que l’intrusion de squatters peut constituer pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation (Cass. Civ.3, 9 janvier 2008, n° 07-11.379)

L’encadrement de la sous-location

Mon, 02 Mar 2020 06:52:51 +0000

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En conséquence, l’accord du bailleur est nécessaire pour procéder à une sous-location.

Dans ce cas là, des règles existent également :

1) Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Les réparations locatives

Mon, 02 Mar 2020 06:52:38 +0000

Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Un décret du 26 août 1987 a énuméré ce qu’il faut entendre par réparations locatives. Il faut rappeler que lorsque ces réparations sont liées à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, alors elles sont à la charge du propriétaire.

Les éléments ne pouvant être facturés au locataire

Mon, 02 Mar 2020 06:52:24 +0000

Contrairement à certaines pratiques, le locataire n’est tenu que du paiement du loyer et des charges.

Ainsi, les frais d’encaissement des chèques réclamés par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d’un propriétaire ou encore la facturation d’une visite technique annuelle, les frais de clôture de dossier sont des actes d’administration qui ne sauraient être imputés au locataire, l’agent immobilier agissant pour le compte de son mandant qui au demeurant le rémunère pour effectuer ces tâches. (QE, 17 avril 2007, n°100786).

Les obligations à la charge du locataire

Mon, 02 Mar 2020 06:51:57 +0000

Les éléments ne pouvant être facturés au locataire

Les réparations locatives

L’encadrement de la sous-location

Les obligations à la charge du bailleur

Mon, 02 Mar 2020 06:51:33 +0000

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ;

Les travaux à la charge du bailleur

Mon, 02 Mar 2020 06:51:01 +0000

Sont à la charge du bailleur, l’ensemble des réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Il en est ainsi des :

Les travaux de réfection complète des peintures et tentures de l’appartement nécessaires à la mise en état d’habitabilité. (Civ.3 24.11.1987)

La refection de l’installation électrique (Paris 11.10.1995)

La refection du plancher et de la porte-fenêtre de l’appartement dont les dégradations ne sont pas imputables aux locataire (Paris 03.04.1996).

La protection du locataire contre les troubles de voisinage

Mon, 02 Mar 2020 06:50:38 +0000

Depuis une loi du 5 mars 2007, et après mise en demeure dûment motivée adressée par le locataire, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En pratique, cela signifie qu’en cas de troubles du voisinage, le locataire devra adresser une mise en demeure motivée à son bailleur qui devra alors agir afin de faire cesser lesdits troubles.

La fourniture d’un logement décent

Mon, 02 Mar 2020 06:50:15 +0000

La définition du logement décent est fixé par un décret du 30 janvier 2002.

Un logement non dangereux

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

Les obligations à la charge du bailleur

Mon, 02 Mar 2020 06:49:47 +0000

La fourniture d’un logement décent

La protection du locataire contre les troubles de voisinage

Les charges récupérables auprès du locataire

Mon, 02 Mar 2020 06:48:34 +0000

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1) Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2) Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

La réévaluation du loyer

Mon, 02 Mar 2020 06:48:18 +0000

Deux « augmentations » du loyer (et non des charges récupérables) sont encadrées par la loi :
l’augmentation lors du renouvellement du contrat (c’est à dire, dans la majorité des cas, tous les trois ans) ;
l’augmentation annuelle liée à une clause de révision figurant dans le contrat.

L’augmentation lors du renouvellement

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

La fixation du montant du loyer

Mon, 02 Mar 2020 06:48:00 +0000

Peut être fixé librement, le loyer :

a) Des logements neufs ;

b) des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité ;

c) des logements conformes aux normes, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

La remise d’une quittance de loyer

Mon, 02 Mar 2020 06:47:42 +0000

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’ensemble de ces dispositions peuvent être résumées ainsi :
le bailleur est tenu de délivrer, à première demande, une quittance au locataire ;
cette quittance ne peut être facturée. Plus précisément, « les frais d’établissement et d’envoi d’une quittance de loyer (frais postaux et/ou d’agence) ne peuvent, en aucun cas, être imputés au locataire. » (QE, 15 mai 2007, n° 121988).

Le loyer et ses quittances

Mon, 02 Mar 2020 06:34:06 +0000

La fixation du montant du loyer

La réévaluation du loyer

La remise d’une quittance de loyer

La durée du contrat de location

Mon, 02 Mar 2020 06:33:16 +0000

La loi prévoit que le contrat de location est conclu :
pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques
et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

A la fin de la durée initiale et si le bailleur ne donne pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

La rupture du contrat par le bailleur

Mon, 02 Mar 2020 06:33:02 +0000

Le bailleur ne peut donner son congé au locataire qu’aux termes du contrat initial ou renouvelé et, même dans une telle situation, pour certaines causes.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié
soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement
soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

La rupture du contrat par le locataire

Mon, 02 Mar 2020 06:32:44 +0000

Le locataire peut rompre à tout moment le contrat de bail mais en respectant un préavis de trois mois.

Toutefois le préavis est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés suivants :
en cas d’obtention d’un premier emploi

Il convient, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, de considérer la date d’affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (QE, 14 octobre 2002, n°911)

Le remboursement du dépôt de garantie

Mon, 02 Mar 2020 06:32:22 +0000

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

C’est l’acte de remise des clés qui fait partir le délai de deux mois. Ainsi, le fait qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été établi à la requête de la partie la plus diligente n’a pas d’incidence dès lors qu’il est démontré une remise des clés par le locataire (Cass. Civ.3, 22 janvier 2008, n° 06-20.399)

La rupture du contrat et ses suites

Mon, 02 Mar 2020 06:30:48 +0000

La durée du contrat de location

La rupture du contrat par le bailleur

La rupture du contrat par le locataire

Les formes devant être respectées par le contrat de bail

Mon, 02 Mar 2020 06:29:14 +0000

Le contrat de location est établi par écrit.

Il doit préciser :
le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
le nom ou la dénomination du locataire ;
la date de prise d’effet et la durée ;
la consistance et la destination de la chose louée ;
la surface habitable ;
la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
la désignation des équipements d’accès à Internet ;
le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré ainsi que le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du contrat)
la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ;
le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

L’établissement d’un état des lieux d’entrée dans les locaux

Mon, 02 Mar 2020 06:28:56 +0000

Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties – ou un tiers désigné par elles – lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat.

En revanche, si l’état des lieux n’a pas été établi par huissier, toute clause prévoyant le paiement des frais par le locataire est réputée non écrite, en application de l’article 4, alinéa k, de la loi du 6 juillet 1989, modifié également par l’article 84 de la loi du 13 juillet 2006. En conséquence, les frais d’établissement de l’état des lieux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire si celui-ci n’est pas réalisé par huissier sauf dans un cas.

Les diagnostics devant être annexés au contrat de bail

Mon, 02 Mar 2020 06:28:36 +0000

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb prévu à l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.
c) d’une copie d’un état mentionnant l’absence (ou la présence) de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante ;
d) d’un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. L’objectif est de pouvoir évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

L’information sur les services de télévision fournis par le bailleur

Mon, 02 Mar 2020 06:28:20 +0000

Depuis une loi du 5 mars 2007, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Cette information comprend :

a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;

b) Lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l’installation permet ou non l’accès à la télévision numérique terrestre ou s’il faut s’adresser pour cela au distributeur du service pour bénéficier du « service antenne numérique » ;

Les clauses interdites dans les contrats de location

Mon, 02 Mar 2020 06:28:04 +0000

Face à certains abus, le législateur a fixé une liste de clauses qui sont considérées comme abusives et donc doivent être absentes des contrats.

A noter que cette liste permet également de se rendre compte des pratiques qui seraient, en dehors de toute mention dans le contrat, jugées illicites.

Ainsi, sont interdites les clauses ayant pour objet ou pour effet :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

Le versement d’un dépôt de garantie

Mon, 02 Mar 2020 06:27:31 +0000

Le montant est plafonné par la loi

Aux termes de la loi, lorsqu’un dépôt de garantie (également appelée communément « caution ») est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Il est à noter que la loi prévoit dorénavant que le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Conclure le contrat de bail

Mon, 02 Mar 2020 06:27:00 +0000

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